ДДУ или ЖСК ? Что выбрать? Преимущества и недостатки.
Сегодня, при покупке квартиры в новостройке, наиболее распространённым способом оформления сделки является либо заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ), либо вступление покупателя недвижимости в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
В данной статье, я хочу рассказать о преимуществах и недостатках каждого способа и помочь Вам разобраться какой из способов оформления надёжнее и безопаснее для покупателя.
Следует сказать, что каждый из вариантов, упомянутых в данной статье, абсолютно легален и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между сторонами регулируются ФЗ-214, во втором случае – ФЗ–215.
Содержание:
- Что такое ДДУ и ЖСК.
- Цена за квадратные метры.
- Качество строительства.
- Двойная продажа.
- Изменения в договоре.
- Заключение.
Что же такое ДДУ и ЖСК?
- Принцип долевого строительства (ДДУ) в том, что компания-застройщик привлекает средства дольщика (покупателя) и на эти деньги возводить многоквартирный дом. Для компании-застройщика это очень выгодно, т.к. средства дольщиков являются, можно сказать, беспроцентным кредитом. В итоге, при продаже квадратных метров, застройщик получает прибыль с минимумом расходов, а дольщик получает жильё по цене ниже рыночной стоимости.
- Кстати, ФЗ-214 предполагает очень жёсткие ограничения для застройщиков и при нарушении договора, дольщик с лёгкостью может отстоять свои права в суде.
2. Принцип строительства кооперативного жилья (ЖСК) подразумевает то, что группа лиц (граждане) по собственной воле собирают собственные средства и САМИ занимаются организацией строительных работ, САМИ нанимают себе подрядчика и САМИ контролируют качество строительства.
По идее, квадратные метры, приобретённые в рамках ЖСК, должны
быть дешевле, чем в рамках ДДУ, т.к. отсутствует прибыль третьего лица. Но так ли это на самом деле?
И ещё один неприятный момент – закон (ФЗ-215) не сможет в полной мере защитить граждан от них же самих. Ведь в рамках ЖСК, граждане САМИ контролируют процесс строительства и САМИ решают в каком порядке будут выполняться работы.
К тому же, условия договора в ЖСК могут быть изменены. Это касается сроков строительства и цен на приобретаемую недвижимость. И если вдруг, что-то пойдёт не так, очень трудно будет покупателю отстоять свои права в суде.
Цена за квадратные метры.
По идее, цена за квадратный метр для членов ЖСК должна быть гораздо дешевле, чем для дольщиков, приобретаемых жильё по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Почему?
- Во-первых, сама суть строительства жилья с участием дольщиков подразумевает получение прибыли от продажи квадратных метров компанией – застройщиком. Соответственно, эта прибыль закладывается в стоимость жилья.
- Во-вторых, цена за квадратный метр по ДДУ увеличивается на сумму обязательного страхования рисков перед дольщиками.
- В-третьих, компания-застройщик при продаже жилья обязана включать в стоимость НДС.
Почему же стоимость кооперативного жилья должна быть дешевле?
- Потому что, идея создания кооператива в том, чтобы члены кооператива получили жильё, а не прибыль от продажи. Поэтому прибыль в стоимость квадратного метра включаться не должна.
- Так же строительство силами кооператива не облагается НДС и освобождено от обязательного страхования рисков.
А что же мы наблюдаем на самом деле?
Существенной разницы в цене я не вижу, а вот повышенные риски для членов кооператива налицо.
Качество строительства.
Один из важнейших параметров, на которые обращает внимание покупатель квартиры в новостройке, это не только цена, но и, конечно, качество строительства.
Приобретая квартиру по договору участия в долевом строительстве (ФЗ-214), дольщик попадает под защиту Закона о правах потребителя , а компания-застройщик обязана предоставить гарантию на качество строительства в течении 5 лет и, если потребуется, устранить недостатки, выявленные после принятия жилья дольщиком.
При покупке квартиры в рамках ЖСК, член кооператива по закону не является потребителем, т.к. кооператив – это добровольное объединение граждан. Что касается гарантии качества строительства: в ФЗ-215 об этом не сказано ни слова.
Двойная продажа.
При покупке квартиры по ДДУ договор регистрируется в Росреестре, что исключает двойную продажу одной и той же квартиры. Теоретически, это сделать возможно, если недобросовестный застройщик продаст первому покупателю квартиру по ДДУ, а с последующими «собственниками» заключит предварительный договор купли-продажи. В этом случае суд признаёт единственным собственником дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве зарегистрированный в Росреестре.
При вступлении в кооператив (ЖСК) договор не подлежит регистрации в Росреестре. Поэтому одну и ту же квартиру можно продать неограниченное количество раз и проверить такой факт мошенничества покупателю не представляется возможным.
Изменения в договоре.
При необходимости, компания-застройщик может внести изменения в ДДУ. Но дольщик не обязан принимать эти изменения, если он с ними не согласен. По этой причине дольщик вправе расторгнуть ДДУ, а застройщик обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, либо предложить другие пути решения данной проблемы.
В договоре участия по ЖСК, что бы внести изменения в договор не требуется согласие каждого члена кооператива. Достаточно согласия большинства. Поэтому член кооператива в итоге может получить совсем не ту квартиру, на которую рассчитывал (меньший метраж, более поздние сроки окончания строительства и т.д.)
Заключение.
В заключении хочется сказать, что приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в плане защиты интересов дольщика явно преобладает над строительством кооперативного жилья (ЖСК). Однако, при оформлении сделки по ДДУ риски так же присутствуют.
Нужно понимать, что приобретение квартиры на начальном этапе строительства, будь то ЖСК или ДДУ, это уже риск. И на данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не гарантирует Вам сто-процентной безопасности.
Эксперт по недвижимости Анапы и Анапского района
АН «Квартал-Юг» Жанаева Оксана Александровна
8-988-130-111-6 сот. 8-918-46-87-155 WhatsApp